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一直都有人在我们后台问： 丹阳市中心的老房子（比如华南片区）能不能买？ 投资价值大不大？ 楼事君之前在知乎上看到了这样一个话题 点击查看大图 ： 到底能否在市中心，或是位置较好，配套较全的地段买这种老旧小区？市/区中心有一个老房子，特别便宜白菜价，我能不能买来住，以后再卖？将来有没有升值空间？这些都是买老旧小区不得不面临的首要问题。 ： 近两年，丹阳的拆迁进行的如火如荼，有些还没拆到的区域，也变成了臆想中的香饽饽，楼事君身边也不乏想要通过买一套老房子等拆迁，小赚一笔的朋友。 ? 住当然可以住，但既然带有投资性质，那一定得明确一个概念，对于老房子来说，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。 老房子=土地的钱 新房子=土地的钱+房子的钱 明确了这个概念，那么转移到土地上来看这个问题就是： 市中心的老房子会不会变的更值钱？ = 市中心的土地会不会变的更值钱？ 这样想是不是更清晰一些了呢？ 对于这个问题，我现在就能给你一个相对靠谱的答案。 1.只有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。 2.而在丹阳，最近几年开发区、高新区等一系列新区域的崛起，导致了这些地方的房价也会攀升。 所以在丹阳这种正在发展中的四线城市来说，市中心区域的老房子不一定就会更值钱！ 如果中心区域发生了变化或迁移，是老房子老小区最大的敌人。 新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。 ： 所以，针对这个问题，可以给出第一个结论： 1.市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，有利可图，可以买。只要不太贪，有得赚就及时出手，别让老房子成为被保护的文物就行。 2.市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在，谁买谁被套。 这是针对全国的楼市来说的，如果在丹阳，现在市区中心的很多老旧小区可能会被纳入拆迁的行列，可能你运气好会买了被拆迁，但也可能你运气不好，不是被骗就是买了个贫民窟…… 你们可能要问：为什么市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”？ ： 那么为什么大城市的市中心没有变过，而大部分发展中城市热衷于建设新区呢？而新的区域一旦崛起，老城区就容易变成“贫民窟”？ 有实力的大城市，市中心老宅会更贵 大城市搞发展，就像摊大饼，四面同时扩张，越摊越大，而中心也越来越贵。 北京是最典型的例子，中心贵，越往外越便宜，一层一层的递减。 这类城市，经济强劲，人口源源不断的进入，城市同时向四面扩大，但中心一直没变过，原来的市中心，现在还是市中心。 于是，我们才会看到，在北京，住燕郊的想搬6环，住6环的想搬3环，挤破头往中心去，因为土地那么大，所以中心就越来越贵。 大家都想住内环=中心土地稀缺=土地贵=老房子贵 这些地方，老房子的结局就一个字，贵。哪怕比不上新房，但是3环老二手房也大概率比6环新房要贵的多。（文物保护是特例） 而实力没那么强的城市，则是另外一番模样。 实力不太强的发展中城市喜欢不停建新区 比如发展中的城市，只能搞一个新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。 （但需要注意的是，新区没有那么好搞，通常一个新区的建设至少需要10-15年的时间） 显而易见，在这样的城市不断刷新的过程中： 一旦新区域发展起来，未来5-10年后，最新的区域中心，价格肯定高，次新的市中心，价格较高，最老的市中心，价格一定会变低。 这样老房子老小区的结局就是，曾经居住在旧中心的精英阶层，逐渐搬到新中心，而没有拆迁的老中心逐渐成为出租屋，群租房，老破旧，外来人口多，相对混乱的代名词。 其实，人们想住市中心的决心，从来没有减弱过。发生变化的，一直都是城市的“市中心”。 不过，楼事君想说的是，丹阳现在还没发展到这个程度，城内大部分老破小都属于拆迁的范围，在这个节骨眼上，如果你买对了房，还是可以小赚一笔的。 但是万万不可“恋战”，也就这两三年的时间，丹阳的某些新区域一定会有大变化。如果你把房子买到政府规划发展中的区域，那也将是一笔很好的投资。 最后楼事君要提醒大家一下 我知道大部分人买市中心的老房子，目的基本上是为了孩子上学或者等拆迁。 但这样的房子会存在的各种问题，接下来说说你们应该注意的问题。 房龄太老 房龄太老会影响贷款，因为二手房贷款跟新房最主要的不同是增加了评估环节，贷款是根据房屋最终评估价和剩余土地使用年限来确定的。 房龄越大，土地使用年限会越短，且不论房屋价值是否受其他因素影响，单单房龄超标也会让银行拒绝房贷。如果房龄在25年以上，那么申请银行房贷会很困难。 即使有银行愿意放贷，仅仅是因为周边优质的教育资源，这些房子本身已经非常老了，银行基本上不会放贷了，可能你只能选择全款购房。 房龄会影响投资价值 不要以为周边有好的教育资源，房屋价值就能一直上涨。 房龄较大的房屋一般都在市中心黄金地段，周围配套十分完善，由于房龄已经偏高，房屋价格也接近顶点，很难有什么新的规划来刺激房价上涨。 另外，老房子会随着时间的推移出现更多问题，比如房屋结构出现问题，这些也会影响房屋升值。 最后，房龄越老越不容易卖掉，而且随着社区环境的逐渐老化，很难吸引新的购房者接盘。 剩余土地年限问题 老房子都面临这一问题。现行法律条文也存在互相矛盾的地方，老房子土地年限如果很快到期，申请延长土地年限也会比较复杂。 目前还没有统一的处理方式，但可能性较大的一种方式是，买房人缴纳少量土地出让金来延长使用年限。 如果这种处理方式被确认，你可能还需承担一笔土地费用。 所以在买市中心或者地段较好的老小区时，一定要考虑清楚，你买来是干嘛的，如果是投资，建议大家慎重考虑哦！ 如果你喜欢，请分享给你的朋友吧 ——END—— 提供房产资讯、报名大众评房团、房产爆料、商务合作等，请联系小编： |
