|
一条君导读 在购物中心泡沫四溅的年代，这家江苏地产商却高速在三四线城市跑马圈地，并不惜与全球商业巨头万达集团贴身肉搏。5年开80个购物广场，他们要怎么做到？ 文/李一帆 在“商业地产最寒冷的冬天”里，新城发展控股(.HK)董事长王振华认为自己找到了市场真正的空白点。 在年他们年度商业大会上，新城把上千位品牌商代表请到上海，王振华对着巨大的会场自信地说，“没有商业综合体的地方，我们就会去投资”。 新城是江苏省最大的开发商，年由王振华创办。王振华从常州开发住宅项目起家，逐步走向长三角，并在年将总部迁往上海。年，赴港上市成功的新城开始发力商业地产，还制定了走向全国的战略。这家公司非常善于模仿，号称“住宅学习万科，商业学习万达”。 新城涉足商业地产始于年。一年后他们开始从长三角走向全国，旗下商业地产品牌“吾悦广场”正高速扩张，年底至今，上海、苏州和张家港项目相继开业，总体量超过万平米。截止目前，新城已经有6个商业项目开业。此外，从长春到海口，从成都到宁波，新城还有15个商业综合体项目正在规划建设中。 图为常州吾悦广场 王振华称，目前公司的商业资产总值同比翻了一番，超过亿。 但中国如今已拥有接近家购物中心，开发热潮仍在继续。世邦魏理仕年中发布的调查报告显示，年全球在建的万平米的购物中心里面，接近万平米是“亚太制造”，其中中国占比超过六成。全球购物中心在建面积前十位的城市中，中国占了九席。 “最多10年，中国的购物中心将达到天花板，商业地产的跑马圈地时代将结束”，新城副总裁欧阳捷如此表述公司对市场的态度，“一二线城市的购物中心已经接近饱和，三四线城市会变成主战场”。 新城的态度很明确：继续在一二线寻找机会，同时迅速抢占三四线城市。他们的拓展严格遵守这个战略，一二线城市的吾悦广场大多在市中心外环，有些甚至在郊区偏远的新城区。 以已经落地的项目为例：上海的吾悦广场在城市最西边的青浦区，距离市中心（人民广场）的距离超过40公里；苏州项目位于太湖新城，距离市中心（观前街）的直线距离为20公里；在大本营之一常州，新城把第三个吾悦广场选址在金坛，这个苏南地区最落后的县级市刚刚并入常州，它在常州的西南部，开车到常州需要走40分钟的高速公路。 即使是成都、重庆这样商业地产已经高度过剩的城市，新城也认为还有潜力——商业基本集中在市中心，而三、四环甚至周边区县还有机会。 已经有21个城市被纳入新城的版图。10个是省会以上城市，其他是新城觉得有潜力的三线城市。既有南京、成都、长春这样的二线城市，也有嵊州、安庆、台州、衢州这样的四线城市。 按照新城的计划，到年，新城将建起40座吾悦广场，而年，新城将进入商业地产的第一梯队，在建和开业的总数将达到80个以上——这相当于万达广场年的数量。 行业老大万达正在做同样的事情。万达广场已经达到个，在建的27个项目基本上选址在四线城市，而未来，万达广场的总数将达到个，这也意味着它将大规模地下潜到三四线城市。 万达集团董事长王健林4月份在深交所的演讲中阐述了他看好三四线城市的原因：三四线城市的租金回报比可能比一二线城市项目更高；三四线城市土地价格相对便宜，还能选到比较好的中心地段；这些城市人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心。 新城也想做这样的“商业单中心”。今后新城每年将拿10至15个地块，而且以极快的速度开业。据欧阳捷介绍，新城可以做到拿地后两年时间开业（这正是惊人的“万达速度”）。 新城在用万达的模式挑战万达。欧阳捷介绍，新城通过销售物业来换得购物中心的持有，以即将开业的丹阳项目为例，可售物业的货值在40个亿左右，利润可以超过6个亿，就用这些钱持有一个购物中心。今后，新城在每个项目将有8万平米的自持部分。年，新城商业地产的销售目标是亿。 这正是万达探索出的现金流滚资产模式——出售部分的回款可以归还贷款，可以补贴持有物业，更可以支持公司的资金链。 欧阳捷认为，相比万达，新城的优势在于内部控制和招商。他说，土地拓展由公司副总裁挂帅，人员的层级比较高。新城总部的集权成都高，在获取土地时，拓展、营销、招商三个部门共同决策，再由公司拍板，可以最大限度保证公司利益，不会盲目扩张。而且新城的招商在开始动工时就已经启动，比万达提前一年，在开业前9个月招商率就能达到70%。 换言之，新城希望用更大的诚意打动地方政府，而地方政府可以在万达之外多一个选择。欧阳捷说，新城不是没有和万达相遇过，不过很多地方政府最终选择了我们。 在上海，新城的青浦吾悦广场可以看做是面对万达的小小胜利。在吾悦广场建成之前，上海的远郊青浦多年来没有大型购物中心。万达广场虽然已经在上海外围6个区有布局，甚至包括南边偏远的金山区，但却迟迟没有进入青浦，被新城捷足先登。张振认为这个项目可以覆盖超过50万人。 新城希望总销售额能在两年之后达到亿元，商业地产是实现这一目标的关键。今年前十个月，新城就拿下了30块土地，总价超过亿，但新城并不担心资金，元的销售目标没有压力，融资的能力也将很快得到提升。 9月底，新城控股获准吸收B股上市的子公司新城地产（.SH），并将在年内转回A股市场。多年来，新城B股的融资渠道有限，仅限于银行贷款、信托、公司债以及股权质押等方式。王振华认为，回到A股将大大改造新城自身造血的功能。 万达是新城的学习榜样，也将是它未来最大的对手。虽然目前新城进入的区域还几乎没有遭遇万达，不过如果真能以预想的速度拓展到80个综合体，他们将很难避免与万达的竞争。尤其是万达已经号称10年后万达广场将达到个。到那时，新城眼中的三四线蓝海很有可能变成刀光剑影的红海。 地产一条独家报道谢绝转载 赞赏 |
