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1

缘起会莲庵

会莲庵街，长江边上一个不起眼的地名，因为拍出镇江牛年地王，走进了大家视野……

3·15当天，镇江的楼面地价首次突破万元。

京口区会莲庵街以北，钓鱼巷以西（J地块），经过轮的竞拍最终被融创地产以元/㎡的楼面价成功竞得，溢价率61.33%。

地块为住宅用地，总占地面积㎡，容积率1.80，总建筑面积㎡。

要说这块地的地段那是相当不错的，虽然地块规模不算大，但如果看整体和长期，把大西路-会莲庵街-长江路这一片全算上，那这里无疑就是全镇江最好的地皮了，没有之一。

要是放在南京那相当于在玄武湖+新街口边上拿地。

此地随便一列举，有很多标签。大市口、北固山、江景、学区、历史底蕴。

从地块往北步行5-10分钟就是长江岸线风光带，江面宽阔，景色宜人，妥妥的江景房。往东走几步路还有北固山甘露寺等旅游景区。

往南走就是大市口八佰伴，步行去买老太臭干也很近，而且旁边是镇江实验小学的学区。

更难得的是此地历史文化底蕴极其丰富。

先是年，隔壁如意江南楼盘挖出了京杭大运河时代的宋元粮仓遗址，可惜啊，没保护好，只是象征性的在河道边盖了些不今不古的仿古建筑。

近两年的新闻资料显示，在会莲庵地块考古发现有房址、石桥遗迹、河道遗迹、石闸遗迹等，该桥为清代石桥，桥曰“登仙桥”。年还有热心市民在会莲庵发现一块“省会建设”界碑，民国年间镇江可是江苏省的省会啊。

镇江的房屋均价在江苏十三太保中，目前排名倒数第二，仅高于宿迁。如果对比当地最高房价，也比不过苏北的徐州、盐城等城市，堪称省内房价洼地，房住不炒的模范生。

然而这次，无论如何，1.2万的楼板价，将来盖起房子来，肯定是要突破镇江的房价天花板了。拿地的房企又是融创，会不会引入豪宅产品系-壹号院呢？谁来买它？镇江的购买力能不能支撑起一个壹号院呢？越想疑问越多，话说镇江也不缺江景房啊……

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2

散装的镇江

都说散装的江苏依然是苏大强，但就单个城市来说，现在的镇江可能是又小又散。

这是历史演变、政治因素，行政区划变更、地理地缘环境、经济产业发展等因素共同作用的结果。

首先说“小”，镇江的地盘小，人口总量小，且是双倒数第一，

这决定了统计层面的镇江经济总量不会太大，人口规模小也决定了潜在需求量小；

盐城：平方公里，.89万人

徐州：平方公里，.56万人

淮安：平方公里，.26万人

宿迁：平方公里，.79万人

苏州：平方公里，.99万人

南通：平方公里，.8万人

连云港：平方公里，.1万人

扬州：平方公里，.9万人

南京：平方公里，.55万人

泰州：平方公里，.61万人

无锡：平方公里，.15万人

常州：平方公里，.6万人

镇江：平方公里，.35万人（双倒数第一）

百度百科一下，年以前，镇江的行政区划面积曾经很大，曾辖1市11县，包括了现在的武进、宜兴、金坛、溧阳、江宁、高淳、溧水，年之后缩小到1市3县（镇江+丹阳+扬中+句容），看下分出去的小兄弟们，现在发展的都不错。

镇江曾经很大，现在的镇江可能只有原来的三分之一大小，受行政区划调整极大，但这也是镇江城市的客观发展条件，历史不能重来，镇江地盘小，不是自己想要小。

再来说，“散”。

哪怕是只有1市3县，镇江也是散装的，

城市离心力最强的江苏地级市，没有之一。

首先是地理因素影响；

镇江北面沿江，历史上也是靠江、靠运河逐步发展起来的，因此镇江市区整体沿江分布，呈现带状发展的特征。

镇江城市总体规划也明确一体两翼的发展格局，整个市区呈现的是扁平的形态，且北面临江，只能尝试往东西或往南边的丹徒发展。带状的城市形态，本身就容易散，而不容易聚。东西两翼本身不够强大，更不容易辐射和带动临近的县级市。

再说说，镇江的三个小兄弟，东面扬中作为江岛，偏安一隅；西面句容，拥抱南京；南边丹阳，贴近常州。单从地理格局上，就是个离心力很强的格局。

其次是历史原因造成的方言差异；

吴侬软语和江淮官话似乎总是那么互相不对付，作为一个外地人对此很不解。方言本没有高低之分，但物以类聚，人以群分。经济实力最强的丹阳恰好属于吴语区。而镇江本市同南京一样都是江淮官话，也算是历史上衣冠南渡在江南开花结果了。

最后是经济产业发展的一般规律使然；

人往高处走，水往低处流。

人往高处走好理解，镇江年轻人中的大多数沿着沪宁线寻找更好的就业发展机会。

水往低处流，可以理解为影响产业发展的相关要素会自己寻找最合适的出入，比如场地选址、资金投入、交通联系、产业链上下游配合度等等，镇江本市有恒顺醋业、金东造纸、奇美化工等，而丹阳靠眼镜、木地板、汽车零配件等乡镇产业发达。

首先产业质量不算高，同时本市和县市的产业联系度并不强，反倒是丹阳较好的融入了苏锡常的产业结构当中，新桥、界牌、后巷等乡镇经济自成一派。因此离心力也是用脚投票的结果。

写到这，散装镇江，似乎名副其实了。那么被逼着小，又自然散的镇江能不能撑起一个壹号院呢？想要丹阳人、句容人、扬中人来买会莲庵的豪宅也许不太现实，看看江对面的扬州兄弟，下属的仪征、江都、宝应、高邮等众小弟无需大哥多言便齐聚麾下，既然三个小弟不待见，镇江也许只能靠自己了。

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3

无处安放的乡愁

“京口瓜州一水间，钟山只隔数重山，春风又绿江南岸，明月何时照我还。”

——王安石《泊船瓜洲》

王安石看似写乡愁，实则是感激神宗皇恩浩荡，自己能够继续推行新法。

但如果套用在来宁的镇江人身上，乡愁的感觉就出来了，虽然钟山只隔数重山，但也是离开故乡去往他乡。让我们翻译成大白话试试。

“镇江扬州就隔一条江，这几年差距咋越来越大？既然三个小弟不太团结，钟山也只隔数重山，我去找南京老大哥商量下收编的事，老家的景色虽然那么美妙，哪天混出名堂了再回来看看吧，买不买房还得再考虑下。”（纯属瞎编，虚构一笑）

笑过了，却不免心酸感。

不知道有多少镇江人在南京工作和生活，出来了，也许就很少回去了。

但是，我们来说几句公道话。

镇江其实不差，甚至很有特点，有句话叫不怕有缺点，就怕没特点；

一、人均GDP位列全国20强，超过许多省会城市，在省内也属于中上游水平。

二、山水城林，文脉深厚，各类景区密度高。也许不适合赚钱，但绝对宜居；

三、肴肉不当菜，香醋摆不坏，面锅里面煮锅盖。消费不算贵，味蕾大满足；

四、宁镇扬一体化内与南京联系最为紧密，20分钟互通，比去南京很多郊县还快；

五、在沪宁线上的房价性价比，即使对比苏北同类地段的房价，镇江也极具性价；

在知乎上，看到一位镇江网友的评论，原话引用：

“镇江的发展，要定位精准，不要追求大城市，而是要做精致型城市，生活方便，人文素质高，交通便捷，房价合理，环境清新，行政效率高，透明度高。利用小城市拥有两所综合大学的优势，提升城市的文化普及和素质提升，重视教育。同时提升中小学教育，提升国际合作办学，送出去，引进来，在互动交流中发展，以人为本，发展人，从而发展城市。”

不要追求大城市，而是发展成精致型城市。个人不能在赞同更多了。

如果要补充一点的话，那就是镇江市相关领导应该往高处看，不要只局限于平行对比左右的苏锡常城市和江苏省。

不惟数据论短长，不以房价论高低。

所谓，自由在高处。体制内解决不了，那就干脆放胆做自己吧。

还记得电影《肖申克的救赎》里的屋顶吗？希望镇江也能早日完成自己的救赎。

最后，让我们在回到会莲庵地块。

下面的百度街景图，代表的是会莲庵的过去。

窄窄的会莲庵街，有奔跑的孩童，有独坐的老人，有邻里的牌局，有生活的希望，这里曾经应该是最能代表老镇江市井生活的地方。

如今这里的拆迁户们要么搬去了城市边缘的安置小区，要么购置了商品房（当然要就地置业，镇江的拆迁款根本不够），离开了根的拆迁户们，何时才能再聚首？

这里终究逃不开城市化的推土机，抖音上流行“万丈高楼平地起，辉煌只能靠自己”。但是这样的辉煌，拆迁户们肯定是享受不到了。

会莲庵的未来会怎么样？取决于拿地的每个开发商能不能善待这片稀缺的土地。

如果融创只是重复出另一个东方诚园，个人认为没有意义。无论从那个维度看，都看不出诚园跟这里的文化底蕴有哪些联系，以一个法式风格建筑放在曾经的宋元粮仓遗址旁，真是暴殄天物。

记得北京融创使馆壹号院也有过在园林里保留整座四合院老建筑的创举，而在会莲庵同样也不缺少历史文脉，如果能够好好挖掘和梳理这些其他地块没有的独特资源，那产品也许能更精彩，也能对的起地王的身份。

融创，不要辜负这一块好地，也许那些拼搏在外的镇江人回过头来，需要一个地方安放乡愁。

镇江需要救赎，镇江的楼市也需要一场救赎。

全文完。

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